マンション共有部分の火災保険が高騰する理由と、理事会が最初にやるべき3つのこと
マンション共有部分の火災保険が高騰する理由と、理事会が最初にやるべき3つのこと
はじめに
更新のたびに保険料が跳ね上がる、築年数が進み引受制限に触れかけている、補償や免責のどこをどう削るべきか判断できない——理事会でこうした声が増えています。
現状を正しく整理し、共有／専有の線引き、補償範囲、免責と小口事故の扱い、診断にもとづくメンテ計画をセットで設計できれば、無理のない保険設計と中長期のコスト最適化が見えてきます。
本シリーズでは、基礎→実践→応用→行動の順で、“マンションの診断”を起点にした見直し方法まで整理します。
共有部分の定義と責任範囲
共有部分の代表例：廊下・階段・エレベーター・エントランス・外壁・屋根・付属設備（駐輪場やフェンス等）。
これらは原則として管理組合が一括で付保します（共用部分一括付保方式）。
要点スニペット
- 共有部分は管理組合が保険手配、専有部分は各区分所有者の個別契約が原則
- 高騰期の原則＝「建物の診断 × 補償の設計 × 免責と事故運用」の三位一体
高騰・引受制限の背景
見積が前年の1.3〜1.8倍になるケースが散見されます。
原因は、事故頻度の上昇、築年数の進行に伴うリスク顕在化、メンテナンス状況のばらつきなど。
条件の微調整だけでは翌年の再値上げを防ぎにくく、建物側のリスク診断とセットでの見直しが現実的です。
「何を削る？免責を上げる？」という条件いじりの前に、実態評価（診断）を。
専有との線引き・情報整理フレーム
理事会での混乱は、共有／専有の境界が曖昧なまま議論することに起因します。
チェックリスト化し、図面リンクを添えて合意を固定化しましょう。
- 部位ごとの帰属（外壁・天井・配管・バルコニー等）
- 補償の対象／対象外（破損・盗難・漏水など）
- 申請から復旧までのルール（連絡・写真・見積・承認）
参考
施設賠償（第三者への損害）と物的損害（建物・設備）の線引きも早めに統一。
約款の表現差は条件表で吸収します。
最初の3ステップ（台帳・事故履歴・簡易診断）
- 資産台帳の整備：屋上防水、給排水、受水槽、機械式駐車場等の設備と更新年を一覧化。
- 事故履歴の棚卸し：過去5年の事故種別・再発有無・修繕費を可視化。小口事故の多発に注意。
- 簡易リスク診断：理事会セルフチェック＋第三者のマンション診断の実施可否を決定（漏水・外装・防水・電気・機械設備）。
※診断結果は、補償の優先順位・免責水準・メンテ計画・更新タイミング（工事後の再見積）まで一貫設計する土台になります。
心理トリガーと合意形成
- 具体化（曖昧さ回避）：共有／専有の境界をチェックリストで固定。
- アンカリング：保険料だけでなく総コスト（事故頻度×免責×メンテ）で議論。
- 一貫性：診断→修繕→更新の一貫プロセスを標準化。
まとめ
共有部分の対象と責任を整理し、保険条件の議論を“建物の実態”に結びつけることから始めましょう。
最初の一歩は資産台帳・事故履歴・簡易診断の3点セットです。
FAQ（よくある質問）
Q1. 専有部分の火災保険は管理組合で入れますか？
A. 原則、各区分所有者が個別契約です。共有は組合が一括付保します。
Q2. 値上げ局面でまず削るべき補償は？
A. 一律の正解はありません。診断→リスク別に優先順位を付けて設計します。
Q3. 地震保険は必須？
A. 地域性と耐震性能、財政余力で判断。部分付保や限度額の設計も検討余地です。
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