共有部分の火災保険「契約方式・補償範囲・免責・保険料要因」を一気に理解
共有部分の火災保険「契約方式・補償範囲・免責・保険料要因」を一気に理解
はじめに
いきなり見積比較に走る前に、まずは言葉合わせ（共通言語化）を行うと議論が早く、ミスも減ります。
本日は契約方式→補償範囲→免責→保険料の決定要因の順に整理し、Day3以降の実践へ橋渡しします。
契約方式（共用部分一括付保方式）
管理組合が共有部分を一括で付保するのが基本です（専有部分は各戸が個別契約）。
契約にあたっては、管理規約上の共有範囲と図面の整合を事前に確認しましょう。
- 対象：廊下・階段・エレベーター・外壁・屋上防水・機械設備 等
- 評価：再調達価額（推奨）か時価か、付保割合の方針を明確化
- 関連：施設賠償の付帯有無、管理会社の包括契約の利用可否
混乱を避けるコツ：「共有／専有の線引き表」をつくり、理事会で合意→以降の見積依頼に添付。
補償範囲（物的損害・賠償・地震）
物的損害（建物・設備）
- 火災・落雷・爆発
- 風災・雹災・雪災
- 水災・水濡れ・漏水
- 盗難・破損 等
※対象・免責・限度額は約款や特約で差が出やすい項目です。
賠償責任（施設賠償）
共有部分の欠陥・管理上の過失等で第三者に損害を与えた場合の賠償をカバー。
限度額と免責の設計を、来客動線・設備リスクから逆算します。
地震保険（特約）
加入の要否・保険金額は地域性・耐震性能・予算で最適化。
部分付保や限度額設定で現実解を探ります。
免責（自己負担）設計と小口事故の扱い
事故頻度が高いほど保険料は上昇します。小規模事故は自費対応とし、免責を引き上げることで保険料の抑制を狙う設計が有力です。
ただし、現金準備（修繕積立金）と意思決定ルールが前提条件になります。
| 事故規模 | 基本方針 | 理事会で決めること |
|---|---|---|
| 10〜30万円未満 | 原則自費 | 領収・写真・原因の台帳化／翌期対策へ反映 |
| 30〜100万円 | 免責と比較して申請判断 | 閾値・承認フロー・再発時の対策条件 |
| 100万円超 | 原則申請 | 復旧範囲と専有/共有の役割分担の明文化 |
保険料の主な決定要因（5要素）
- 戸数・規模（延床）：母集団が大きいほどリスクが分散する一方、設備点数が増えて事故ポテンシャルも増加。
- 築年数・構造・地域：経年劣化や災害リスクの分布により料率へ影響。
- メンテナンス状況：屋上防水・配管・外装等の更新履歴がエビデンス。
- 補償範囲・付保割合・評価方法：再調達/時価、限度額、特約の要不要。
- 事故履歴：件数・金額・再発性。多頻度は翌年の見積に直結。
総コスト＝年間保険料＋（平均事故件数×自費分）＋予防メンテ費用 で判断すると、免責引上げ×予防工事の価値が比較しやすくなります。
まとめ
用語の統一→免責設計→事故運用までが基礎。
土台が合えば、見積比較の「条件ブレ」を防げます。
Day3では、この基礎を使って診断→対策→更新交渉の事例をみていきます。
FAQ（よくある質問）
Q1. 施設賠償の目安金額は？
A. 来客動線や設備リスクで異なります。事故シナリオから逆算し、財政余力と合わせて設計してください。
Q2. 地震保険は全額付保が良い？
A. 予算と耐震性能次第。部分付保や限度額設定も現実解です。
Q3. 漏水はどこまで補償？
A. 原因・損害範囲・専有/共有の帰属で変動。約款の確認と事前合意が重要です。
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※本記事は一般的な情報提供を目的としています。実際の契約・設計は各社の約款や管理規約、物件状況により異なります。